Grundsteuererklärung – Zeit zum Handeln!

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Kalender 23. Mai 2022
3 Min.

Was ist die Grundsteuer und wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?

Jeder Eigentümer eines Grundstücks zahlt in Deutschland Grundsteuer. Unerheblich dabei ist, ob das Grundstück unbebaut ist, darauf ein Gebäude steht, oder ob es sich um einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb handelt.

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Das heißt, die Einnahmen aus der Grundsteuer steht den Städten und Gemeinden zu, in denen sich das Grundstück befindet. Die Gemeinde setzt den Hebesatz fest und hat sogar die Befugnis, gänzlich auf die Grundsteuer zu verzichten. Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden.

Welche Arten von Grundsteuer gibt es?

Es gibt drei Arten der Grundsteuer – A, B und C.

Die Differenzierung ist dabei leicht: A steht für “agrar” also land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke und B steht für “baulich” also bebaute Grundstücke. 

Grundsteuer C definiert unbebaute, aber baureife Grundstücke auch bebaubare Grundstücke.

Die meisten Steuereinnahmen erzielen die Gemeinden mit der Grundsteuer B.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten.

1. Schritt:

Das Finanzamt setzt den Einheitswert auf Grundlage des Bewertungsgesetzes fest.

2. Schritt:

Auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes wird die Steuermesszahl für die jeweilige Grundstücksart vom Finanzamt festgesetzt. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.

3. Schritt:

Der Messbetrag wird dann von der Gemeinde mit dem Hebesatz multipliziert und daraus ergibt sich die Grundsteuerzahllast des Grundstückseigentümers bzw. Eigentümerin in Form eines Grundsteuerbescheides.

Warum ist eine Reform der Grundsteuer notwendig?

Der Bundesgerichtshof hat am 10.04.2018 entschieden, dass die Grundsteuer in ihrer ursprünglichen Form nicht mehr gesetzmäßig ist. 

Grund dafür ist, dass die Einheitswerte das letzte Mal 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland festgesetzt wurden. Dies bedeutet, dass die Einheitswertberechnung die “tatsächlichen Verhältnisse” aus den Jahren 1964 bzw. 1935 zugrunde legt, auch bei Änderungen der Verhältnisse (bspw. Anbau, Umbau, Wegfall staatlicher Förderung, Lärmschutz) eines Grundstücks oder Gebäude. 

Durch die Einheitswerte blieb die Steuermesszahl gleich. So kam es, dass im Zuge der Einheitswertberechnung artgleiche Grundstücke unterschiedlich bewertet wurden.

Es ist Zeit Vorbereitungen zu treffen – die Termine im Überblick

Zum 01.01.2022 müssen deutschlandweit alle Grundstücke neu bewertet werden. Bereits ab dem 1.Quartal 2022 werden die Eigentümer von ihrem zuständigen Finanzamt entweder öffentlich oder postalisch zur Abgabe einer Grundsteuererklärung aufgefordert. Diese Erklärung kann ab Juli 2022 authentifiziert an das zuständige Finanzamt übermittelt werden.

! Abgabefrist ist der 31. Oktober 2022 !

Die Finanzämter und die Gemeinden haben dann bis zum Jahr 2024 Zeit, die ca. 36 Millionen Grundstücke neu zu bewerten und die Hebesätze festzulegen. Somit tritt die Reform erst zum 01.01.2025 in Kraft.

Wird die Grundsteuer ab 2025 teurer?

Dies lässt sich nicht pauschal sagen. Vorgabe des Bundesverfassungsgerichtes war es, dass das Grundsteueraufkommen in den Städten und Gemeinden neutral sein soll. Das bedeutet, dass die Städte und Gemeinden nach der Reform nicht mehr Einnahmen aus der Grundsteuer haben als vor der Reform. Einige Grundstückseigentümer werden also mehr zahlen, andere weniger.

Wie wird die Grundsteuer nun berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer kann entweder durch das Bundesmodell, oder durch die sog. Öffnungsklausel der einzelnen Bundesländer erfolgen. Den Ländern steht durch die Öffnungsklausel frei, auch eigene Gesetze zur Berechnung der Grundsteuer zu erlassen. Dann gilt dies als gültiges Landesgesetz. 

Berechnet wird die Grundsteuer entweder durch das Wertmodell (Wert der Immobilie fließt in die Berechnung mit ein), oder durch das Flächenmodell (nur die Fläche ist Grundlage der Berechnung). In Bayern z.B. gibt es ein reines Flächenmodell. Der Wert der Immobilie spielt dabei keine Rolle. Dieses Modell ist einfach zu berechnen, hat allerdings den Nachteil, dass im Falle eines gleichen Hebesatzes Bürger die auf dem Dorf wohnen, den gleichen Betrag an Grundsteuer zahlen müssen, als Menschen in der Münchener Innenstadt. 

Das Bundesmodell ist komplizierter, da hier die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren ermittelt wird.

Das Bundesmodell

Bis auf sieben Bundesländer, darunter Saarland, Baden-Württemberg und Bayern wenden die restlichen Ländern das Bundesmodell zur Neuberechnung an. 

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten. Im ersten Schritt wird der Grundsteuerwert ermittelt. Aus diesem Wert, wird dann unter Anwendung der Steuermesszahl der Messbetrag ermittelt.

Die Formel lautet: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Dabei wird noch zwischen dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren differenziert. Das Ertragswertverfahren wird bei privat genutzten sowie bei Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum angewendet. 

Das Sachwertverfahren findet wiederum Anwendung bei Geschäftsgrundstücken und bei gemischt genutzten Grundstücken. 

Bei beiden Verfahren ist die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert und das Alter des Gebäudes relevant. Beim Ertragswertverfahren fließt das Mietniveau sowie die Wohnfläche und die monatliche Kaltmiete in die Berechnung mit ein. 

Der Grundsteuerwert bei unbebauten Grundstücken ergibt sich durch Multiplikation der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts.

Das Bundesmodell kommt auch nicht ohne Steuererklärung aus, somit ist der Aufwand – sowohl für Bürgerinnen und Bürger als auch für die Finanzverwaltungen bei diesem Modell am größten.

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